最大的风口！61家信托风险资产"大起底"

经济下行，房地产不景气；地产业已不能作为市场经济发展引擎的如今，作为地产融资的排头兵，信托风险资产是否大有可为？

11月中旬，北京信托追债太原帝海兴盛置业有限公司3.93亿元；

11月初，长安信托向深圳中院申请强制执行两笔债权，涉及宝能系两则案件分别11.17亿元、9.25亿元，合计20.42亿元；五矿信托起诉蓝光发展，涉案金额11.5亿元；

10月底，闽系百强房企中庚地产暴雷，厦门信托10.92亿元债权成为不良；

10月中，平安信托状告天房集团，涉及债权本息合计5.4亿元；上海国际信托起诉北大资源间接全资公司重庆盈丰地产等，涉案金额12.2亿元；中诚信托起诉江苏建工集团，涉案金额13亿元。

此外还不包括知名房企恒大地产、花样年、当代置业所涉及信托违约事件，似乎伴随着经济下行，地产行业不景气，直接影响至相关信托的产品到期兑付。

01、宏观背景及监管政策

据中国信登数据显示，9月份，新增信托规模的主要投向为金融机构、工商企业、证券市场、房地产、基础产业。其中，投向房地产行业规模为389.49亿元，较近12个月均值下降44.79%，较今年1月末下降79.08%。

同时，据不完全统计发现，今年8、9月份，信托行业共发生产品违约事件33起，涉及金额162.23亿元，其中，房地产信托违约金额达114.99亿元，占比达70.88%。

对比之下，信托就房地产行业投向出现两个极端，一边是规模急降，一边是违约飙升，很明显的感受到，信托资金投向，已然出现转变。

在信托地产投资规模极降、违约飙升的现状下，监管方面，也已做出相关指示，今年5月份，银保监会就发布《关于推进信托公司与专业机构合作处置风险资产的通知》，鼓励信托公司与专业机构通过批量转让、财务重组等方式处置风险资产。

也因此，目前已有多家信托公司在地方AMC领域有股权布局，行业内亦不乏信托公司与AMC达成战略合作的案例，如今年10月初，华宸信托就曾引入新的股东：“内蒙古金融资产管理有限公司”，而内蒙古金融资管则为内蒙古唯一一家省级AMC。

此时时刻，处置信托风险资产，可谓占据天时！

02、信托公司现状与存量项目起底

经综合整理自国内61家信托公司年报了解，2020年度，全国61家信托公司，共计21家不良率增长，其中民生信托不良率增长55%，主要为涉及宝能系的暴雷，共有4家不良率增幅高于10%。

同时，今年作为地产行业集中暴雷的窗口期，恒大、佳兆业、当代等一系列百强房企的债务危机，实际上的信托就地产投向所产生的不良率，远高于下表数据。

（资管风云综合整理自各信托公司2020年年报）

其中，就信托公司地产投资规模方面，中信信托投资规模高达1994.76亿元，平安信托投资规模高达1011.25亿元，光大信托投资规模高达903.76亿元，总规模为61家信托公司前三。

而该三家信托注册资本仅为100亿左右，就地产投资，杠杆已拉到极致。

（资管风云综合整理自各信托公司2020年年报）

其中，就信托公司地产投资业务占比方面，杭工信托地产投资占总业务规模62.14%，万向信托地产投资占总业务规模58.10%，爱建信托地产投资占总业务规模43.53%，投资比例为全国61家信托公司前三。

（资管风云综合整理自各信托公司2020年年报）

自上数据，可以了解到，在过去很多年里，信托公司募资的主要投资标的，就是房地产行业，同时随着房地产市场的不景气，从而间接影响至信托公司不良率的急速上升，因此，才有了监管方面，所发布的相关风险去化文件。

因此现如今，处置信托风险资产，也占据了地利！

03、全新领域，是否大有可为？

在过去很多年里，随着银行开发贷的缩紧，信托资金一般为房企融资的首选，资管新规前，委托贷款、明股实债，资管新规后，由于打破刚性兑付，强化穿透性监管，走银行通道逐渐趋严，往往采用开发贷实股融资，前融A+B募资实股投资，其投资额度远高于其他类金融机构（如：AMC的非金不良模式），因此，相关房企若产生债务危机，最优质的一批风险资产即在信托公司。 

可是，涉及风险资产的相关信托公司，仍然处于内部消化阶段，据某信托公司内部人员了解到，目前该公司已停止地产资金投向，并着重处置存量风险项目，以降低损失，未来可能会涉及到相关风险资产的对外转让，但就价格方面，仍存有较高预期，尚无最终结论。

而作为风险资产去化的专业机构，AMC可谓是占据了人和！

在银行优质债权趋少的今天，或许未来的某一天，AMC及不良资产专业机构的主要收购意向，将自银行转向信托！

一、债务重整+后期注资

正常的楼盘，因其住宅的去化，使其具备了比较稳健的现金流，这正是债务重整的前提条件，抵押物价值充分，后期去化现金收入能覆盖债权本息，通过收购相关房企所属不良债权，若债权结构较为单一，通过合理展期，通过测算，后期注入可覆盖资金，实现烂尾楼的再生。

二、破产重整+共益投资

由于楼盘的烂尾涉及情况较多，大部分涉及到民间借贷，工程款，若烂尾楼盘活不及时，则涉及购房款、税费等，该情况下，若一味展期、债务重整，则较易被或有债务另案查封，此时只能走司法流程破产重整，该变的变，该调的调，通过前期担任破产管理人，破产期间参与共益债权投资，后期为重整投资人配资形式，实现可观收入。