恒大融资功能恢复？间接持股项目成功发行信托产品

经历一年的深度调整，房地产行业正在度过最艰难的时刻，销售和融资端的回暖正在缓解房企的现金流压力。其中，备受外界关注的恒大集团也正在努力打开新的局面。

据用益信托网信息显示，XX集合资金信托计划（第七期）已于12月17日成立，成立规模为1.118亿元，产品期限为12个月，预计收益率达到8%。资料显示，该信托产品投资的项目为广东省河源市东源县的一个度假村项目，收益分配方式为到期分配，还款来源为运营项目的销售回款。

根据股权结构显示，恒大地产集团间接持有该项目股权，也是度假村项目公司背后唯一有房地产开发资质的房企。通过与信托公司的合作，恒大持股的度假村项目成功发行信托产品，可缓解短期的资金压力。

穿透信托架构中的恒大股权

资料显示，善行37号集合资金信托计划（第七期）产品投资的项目位于广东省河源市东源县仙塘镇热水村旁，交易对手为河源市东江源温泉度假村有限公司（项目公司），该公司成立于2009年05月19日，法人代表为李吟发。

据了解，东江源温泉度假村项目于2010年年底破土动工，投资总额高达60亿元，由深圳市梓盛发实业集团有限公司（梓盛发实业）的下属企业河源市东江源温泉度假村有限公司开发建设。

企查查资料显示，梓盛发实业于2021年3月1日退出度假村项目，深圳光恒新九号投资企业（有限合伙）（下文简称：光恒新九号）接手度假村项目80%的股权，大股东的变化，项目公司的实际控制人，由李吟发变更为韦全忠。

穿透光恒新九号股权发现，该公司分别由恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司（简称：恒大珠三角）股权24.9936%，以及北京一家私募基金持股0.0257%。

也就意味着，恒大珠三角公司间接持有度假村项目股权约为19.99%。

香颂资本执行董事沈萌分析指出，该度假村的股权操作模式是地产项目常用的明股实债的模式，也就是地产公司以项目的股权向金融机构进行融资（金融机构比如信托从社会上募集资金），为了规避对地产公司和开发项目的负债率监管。项目的实际控制权和分红权仍然在地产公司手中，金融机构虽然名义上是大股东，但是只在最后项目清算时收取固定回报。

也就是说，恒大珠三角或许为该项目的实际控制人。

关于为何要进行股权变更？沈萌分析认为，有可能是实控公司爆发危机，无法隐身其后。

恒大地产与梓盛发实业有着密切的股权关系，除了均间接投资光恒新九号外，恒大地产集团持股24.9873%的深圳光恒新二号投资企业（有限合伙）（光恒新二号），间接持有深圳市梓盛发物业服务有限公司51%的股权，梓盛发实业曾100%持股的深圳市世纪文化创意有限公司，目前光恒新二号持股比例为51%。

底层资产成色几何？

在经历债务危机后，恒大持股的项目公司能够重新打开融资渠道，对于项目的后续开发和运营均带来利好消息。但与此同时，信托产品投资者的收益如何保障亦为需要考量的问题。

根据信托产品计划，主要还款来源为运营项目的销售回款。

这就意味着，按照正常规定操作，度假村项目的质量以及运营情况对投资者来说至关重要。

资料显示，项目公司打造的东江源国际温泉旅游度假区已于2017年售罄，且后续无加推货量。同时，河源市东江源温泉度假村有限公司于2020年6月分两次拿下17宗河源东源地块。

而据和讯房产了解，作为一个打造超10年的度假村项目，在当地的知名度并不高，多位河源人表示从未听过该项目。一位在河源地产从业超8年的中介人士表示该项目已经处于停工烂尾状态。

同时，企查查上显示的河源市东江源温泉度假村有限公司联系电话均为空号。同时，包括高德地图等在内的多个APP上东江源国际温泉度假区的电话均处于无人接听状态。

业内人士分析指出，基于早期项目的运营情况，以及目前度假村在当地的影响力和知名度，结合目前河源房地产市场情况，项目在一年后顺利入市并取得理想的销售业绩存在一定的不确定性，投资人在投资信托产品前需要充分考察底层资产质量，作出科学理性的决策。

不过，地产行业人士更关心的是其他债务违约企业，是否可以复制这种模式获得融资。而无论这一模式是否能成功，深陷房地产债务违约泥潭的信托行业，都面临巨大的压力。越来越多的行业人士相信，部分信托公司会倒在大型房企倒下之前。