一文读懂2021年房地产政策变动

2021年，房地产行业经历了“过山车”一样的体验。

我们梳理了2021年以来，房地产行业的政策变化，能明显的感受到这一年，政策面从严格调控，到边际放松，再到政策维稳托底的过程。

作为一个对政策高敏的行业，回顾政策，是为了更好的展望未来。

冰冻期---严格调控：三道红线正式开始发力

1月1日，房企正式开始执行“三道红线”

要求房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1。

1月1日，房地产贷款集中度管理制度正式生效

在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

第一档为中资大型银行，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

第二档为中资中型银行，包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行，房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。

第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构，房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%。

第四档为县域农合机构，房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%。

第五档为村镇银行，房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。

2月9日，深圳推出二手房指导价机制多城效仿

深圳市住房和建设局发布建立二手住房成交参考价格发布机制的通知，并且对政策进行了解读，同时还公布了深圳3595个住宅小区二手房指导价。

随后，无锡、宁波、成都、西安、上海等多地效仿推出本地二手房指导价机制。

2月下旬，推出新供地模式：集中供地

一则新的土地新政传出，网传22个重点城市，将实施“两集中”供地模式，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。

3月5日，两会闭幕，再次重申“房住不炒”

保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。

解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。

规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。新开工改造城镇老旧小区5.3万个。

4月30日，政治局会议提到防止学区房炒作

4月30日，中央政治局会议召开，会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

6月下旬，多地暂停新房、二手房贷业务

有媒体调查获悉，热点二线城市中，南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥等城市出现了银行房贷业务收紧的现象：部分银行暂停了二手房贷款业务，甚至有银行暂停受理新房房贷业务。

7月26日，“三道红线”再加码

7月26日，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

风向偏暖期：高层喊话透露暖意

9月末，央行发文维护房地产市场健康发展

9月27日央行官网发布消息称，央行货币政策委员会第三季度例会提出，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议再次提到了两个维护：维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

10月中，央行发声维护按揭有序发放

10月15日，央行金融市场司司长邹澜指出部分金融机构对“三线四档”存在误解，已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

10月下旬，高层密集发声维稳市场

10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，房地产市场风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

同日，央行官网刊登易纲行长发言，他明确表示，总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控。有信心能把风险控制在一定范围，避免发生系统性风险。

10月21日，银保监会表示，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓等。

11月，风向继续偏暖

11月1日，中国金融时报报道称，部分地区人民银行支行开始对房地产信贷进行窗口指导，更多机构的房地产信贷调整在总量控制情况下进行跨区域调节。

11月9日，中国银行间市场交易商协会当天举行房企代表座谈会，部分房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。分析人士认为，这意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动。

11月24日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在《必须实现高质量发展》中表示，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

12月3日，恒大正式躺平，一行三会集体现身维稳市场

央行：短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张。

银保监：恒大事件不会对我国银行业保险业的正常运行造成任何负面影响。后续将重点满足首套房、改善型住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。

证监会称，将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资。恒大集团风险事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控。

政策托底期：房地产税延期并购贷款落地

12月10日，中央经济工作会议：促进房地产业良性循环和健康发展

中央经济工作会议上再提“房住不炒”定位。会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

12月15日，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进

财政部部长刘昆表示，由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。被市场解读为房地产税短期不会开征。

12月20日，银保监会联合发文推进房地产并购贷款业务

央行和银保监会近日联合出台通知，支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，同时，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。

12月27日，中国人民银行：坚持推动金融风险防范化解

央行召开2022年中国人民银行工作会议，会议要求，继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，稳妥有序做好重点机构风险处置化解工作，发挥存款保险制度和行业保障基金在风险处置中的作用。坚持规范与发展并重，依法加强对资本和平台企业监管，持续做好头部网络金融平台整改工作。稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。