全国土地成交“腰斩”，城投公司托底意愿减弱

自2021年22城土地集中出让以来，房地产的土拍热度一再走低，不仅仅是集中供地的22城，全国土拍热度都出现不同程度下降。

由于部分房企在短期内显示出流动性困难，城投公司一度成为土地市场的主力军。但近期数据显示，平台公司在土地市场“托底”的意愿也有所下调。

全国土地成交“腰斩”

2021年2月，22城“集中供地”政策出台，改变了原有供地模式。时至今日，除2021年第一批次集中拍地热度颇高外，其余批次的集中拍地大多遇冷。

克而瑞研究数据显示，截至2022年11月16日，全国含宅地块通过招拍挂成交的土地总建筑面积约为72756.17万平方米，较2021全年下跌58.08%，若加上2022年最后一个月成交估算，2022年全年较2021年成交面积仍有约五成跌幅，可谓“腰斩”。

具体从重点22城的数据来看，较全国成交情况稍好。截至11月16日，重点22城含宅地块成交总建筑面积约为14436.13万平方米，较2021年全年下降53.41%，成交总价为15111.26亿元，较2020年下降40.63%。显然，重点22城的含宅用地成交降幅几乎也是接近一半。

部分城市如长春，截至2022年11月16日成交面积较2021年全年下跌达九成。由于有城市在12月份还会有一批土地放量，届时成交规模或有提升，但我们预计，2022年全年成交面积整体仍有较大跌幅。

城投公司托底意愿减弱

2022年以来，收缩拿地、暂缓拿地成为房企投资主要策略。房企各梯队货值、金额、建面门槛均在大幅下滑。

截止10月末，新增货值百强门槛为72.4亿元，拿地金额、建筑面积百强门槛分别为26.3亿元和37.7万平方米，同比降幅均在60%以上，房企投资积极性较低，投资力度不及2021年同期一半。

10月末，百强房企拿地销售比0.19，与上月末持平。房企投资意愿持续保持低位，一方面是由于本月集中供地城市数量较少，优质地块供应不多，企业投资积极性不大，另一方面则是仍受行业大环境筑底影响。

2022年，城投公司已成为土地市场力军。前三季度，城投公司在集中供地中拿地金额、幅数占比分别达到了35%、46%。

但对比各轮次集中供地，城投类公司底价拿地和溢价拿地金额占比情况来看，可以看出以下几个特点：

首先，城投类公司底价拿地金额比例远高于溢价拿地。五轮集中供地后，平台类公司底价拿地金额占比、与溢价拿地金额占比分别为79%和21%，可见托底确实是大部分平台公司拿地主要目的。

其次，底价拿地金额比例变化与城投公司拿地金额占比总金额走势保持一致。2022年，随着平台类公司拿地总金额下降，底价拿地金额占比也在下降，可见城投平台公司“托底”意愿确有下调，目前还在继续拿地的城投公司，主要以项目开发运营为目的项目比例有所提升。

2023年新房供应、销售或承压

目前，房企短期拿地意愿依然难恢复，谨慎投资预期不变。这一方面是受整体市场信心不足影响，另外一方面也受房企融资及现金流限制。预计，未来一段时间内，三四线城市的投资将全面萎缩，仅有核心一二线、以及部分热点三四线优质地块能够吸引房企参拍。

土地与新房关系就如同面粉和面包，目前全国土拍市场已明显缩量，如果企业持续不购地投资，2023年房地产开发投资增速、新开工指标、销售情况等，都会受到较大冲击。

没有供应，就没有成交。我们预计，由于2022年土拍市场大幅下降，会对2023年第一季度甚至整个上半年产生较大压力。