“第二支箭”与“央行16条”接踵而至，融资放宽有何影响？

连续两条为房企融资松绑的政策发布，让市场欢欣鼓舞。但是其对新房市场的未来影响究竟多大，还需要时间观察。

11月13日，多家媒体报道，央行、银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，内容涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六大部分共16条内容，也被称为“央行16条”。

继11月8日，中国银行间交易商协会发布继续推进并扩大民企债券融资支持工具的消息，支持包括房地产企业在内的民企发债融资，规模可达2500亿元，后续视情况还可进一步扩容。（2018年，央行首次提出通过信贷、债券、股权“三支箭”支持实体经济。眼下的“第二支箭”，指的就是债券融资。）

一周之内发布两大重大融资利好，整个地产行业信心大涨。从11月9日起，地产股开始连续上涨。尤其是今天（11月21日）开盘后，碧桂园的涨幅一度超过50%，而德信中国的涨幅一度达到145%。到今日收盘时，A股共有87支股票上涨，平均涨幅超过1.46%，领涨各大板块。

今日A股部分地产股行情

国企、民企平等对待，全方位支持房企融资

日前发布的”央行16条”包括以下内容：

1、稳定房地产开发贷款投放；

2、支持个人住房贷款合理需求；

3、稳定建筑企业信贷投放；

4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；

5、保持债券融资基本稳定；

6、保持信托等资管产品融资稳定；

7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；

8、鼓励金融机构提供配套融资支持；

9、做好房地产项目并购金融支持；

10、积极探索市场化支持方式；

11、鼓励依法自主协商延期还本付息；

12、切实保护延期贷款的个人征信权益；

13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；

14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；

15、优化租房租赁信贷服务；

16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

具体来看，这些政策从多方面给到房地产行业支持：

一是稳定房地产开发贷款投放，要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。

二是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排。具体为：从11月11日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

三是鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。

四是支持国开行、农发行等开发性政策性银行，为房企提供“保交楼”专项借款。但要求借款主体经监管部门复核备案，资金封闭运行、专款专用，且只能用于已售逾期难交付住宅项目，目的是保交付。针对获得前述专项借款支持的项目，提供新增配套融资，这不仅涉及购房者，化解未交楼的个人住房贷款风险；还涉及资不抵债项目，如剩余货值能覆盖专项借款和新增配套融资，或能明确还款来源，鼓励金融机构提供新增配套融资支持。

除此之外，两部委还开出了“免责条款”，指出“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”；银行也提出了“两道红线”松绑，提出对受疫情等客观原因影响、不能如期满足“两道红线”要求的银行，由央行和银保监会派出机构做评估，合理延长其过渡期。

已经射出的“第二支箭”

围绕房地产行业的大动作早已经展开。在文件出台的几天前，11月8日，中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）释放了“第二支箭”的利好消息：由央行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，后续还有望扩容。

此前，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解了民营企业信用收缩问题，促进了民营企业融资恢复，降低了民营企业融资成本。

很快，“第二支箭”的首批中签者就陆续出炉：11月10日，交易商协会便官宣受理龙湖集团200亿元储架式注册发行。除龙湖集团外，首批受益于“第二支箭”的发行人还包括新城控股和美的置业，发行额度分别为150亿元和不低于50亿元。旭辉、碧桂园等多家民企已着手申报第二批发行。

一位参与申报“第二支箭”发行的房企人士透露，意向发行品种、期限、增信金额由企业自行填写，但实际额度由央行层面、交易商协会评估。例如，首批发行的其中一家民企实际获批额度比自行申请的数额还要高。

促进房地产信托风险化解

信托业协会最新数据显示，截至2022年6月末，投向房地产领域的信托资金余额为1.42万亿元。

短期来看存量房地产信托的兑付压力可能有所缓解。

新政明确存量信托贷款可积极通过展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付；未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

目前房地产信托存续规模仍高达1.4万亿，且合作对手多为民营房企，风险敞口较大，对信托公司造成了较大的兑付压力和舆情压力。

因此，允许存量房地产信托展期对缓解信托公司兑付压力具有重要意义。

此外，新政改善行业融资环境，降低房企短期流动性压力，加上“保交楼”专项借款、纾困基金、并购贷款等增量资金的支持，房企的违约风险有望明显下降。

不过，新政的支持政策结构性倾向于较为优质的房企和资产，房地产信托风险也将呈现分化特征。信托公司应梳理存续项目特性，重点关注交易对手、项目区域市场情况、当地政府和金融机构对项目的支持力度、项目未来盈利前景、操盘方运营实力和积极性等多方面因素。

另外，在政策引导下，“保交楼”、风险处置、项目贷款等融资支持力度有望持续加强，地产风险项目处置迎来重要“窗口期”。

对信托公司而言，当下应把握政策风口期，积极对接政府、银行、AMC、其他优质房企、纾困基金、专业投资机构等渠道，推动风险项目处置盘活。

引导房地产信托业务转型

一是房地产业务逻辑发生转变，信托公司在展业时应兼顾交易对手和资产质量。

交易对手方面，应选择发展稳健、治理完善、资质良好的房企；资产质量方面，应选择区域经济发展良好、人口净流入、去化前景明朗、未来盈利空间较大的优质项目。

二是以住宅开发为主向功能型物业转型。

房地产将由增量市场逐步过渡到存量市场，传统高周转模式的住宅开发市场将逐步收缩。在这一背景下，新政明确鼓励信托公司加快业务转型，为商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。信托公司也应积极响应政策号召，探索布局物业管理、商业养老、住房租赁等新型存量地产领域，发挥资产隔离、资产管理、资产服务等功能优势，打造房地产信托业务新增长点。

三是更加关注政策性、保障性住房项目。

新政明确提到加大住房租赁金融支持力度，并鼓励信托公司为住房租赁建设提供支持。根据银河证券测算，“十四五”期间全国70大中城市预计建设保障性租赁住房总套数1041万套，预计总投资额超过2万亿。明确的政策导向加上巨大的规划发展空间，为信托公司开展房地产业务转型指明道路。

四是重点拓展中长期资金渠道。

信托公司传统的向自然人合格投资者募集的资金来源，已不能完全满足未来房地产信托资产端的转型需要。目前来看，保险、股权投资基金等机构资金具有期限长的特点，可成为信托公司重点拓展的渠道；家族信托等长期财富管理业务也可提供长期资金支持。

那么，从房地产信托的融资方角度来说，哪些房企和地产项目受“暖风”政策影响最大呢？

对一二线区域、优质项目的影响更加突出

中诚信托在文章中指出，当下市场区域分化的特点决定了政策对不同项目给予的支持强度也将有所差异。这是因为政策更强调项目层面的合理性金融支持，对房企债券融资的支持则需要谨慎判断其合理性。这就导致有限的金融资源向优质资产的倾斜，实际上加剧了市场复苏的区域化特性。

对于位于一二线城市、区域位置较好、未来去化前景明朗的优质项目，通过提供金融支持可以短期内有效解决流动性问题，顺利推动项目交付和回款，取得良好的政策效果。而对于多数三四线城市的项目，短期流动性支持也并不能解决未来销售去化的问题，政策支持意愿和效果都将大打折扣。

标普信评亦在近期的一份报告中表示，此次支持并不是无限度、无标准的兜底，而是以市场化、法制化、公开透明的方式，重点支持那些治理结构完善、聚焦主业、资质良好，财务总体健康但面临阶段性流动性紧张的企业。

标普信评认为，以下三类企业在未来有可能获得投资人更好的认可度：

一是家底厚的企业，表现为历史上发展审慎，在手可动用现金可以覆盖未来到期债务。

二是到期结构好的企业，表现为债券到期相对较晚，短期内到期压力不大。

三是对公开市场依赖度低的企业。这类企业融资以银行贷款为主，相对容错空间较大。