政策密集出台、房地产的复苏与挑战

从2021年7月至今，地产行业下行已经持续了一年半。房地产是当前宏观经济走势的重要决定因素，牵一发而动全身，在带动经济增长，稳定宏观经济基本盘方面作用明显。2022年地产调控政策密集出台，中央经济工作会议再次定调房地产支柱产业地位。

岁末年初，展望2023年，房企困境求生，信托公司地产业务也面临着机遇和挑战。这是最好的时代，也是最坏的时代！

一、2022年房地产市场关键词

关键词一：维持市场稳定

2008年之后地产行业开启了金融放水+棚改放水+政府定向调控，过度依赖房地产投资来刺激经济增长，已经面临越来越大的风险。2017年，“警惕明斯基时刻”第一次出现在时任中国央行行长周小川的讲话中；2020年，银保监会主席郭树清发声“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”。从2021年8月份人行、银保监会约谈恒大，到9月份人行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，房地产调控从之前的住建部常规维稳，升级到了央行主导预防金融风险层面，房地产去金融化监管升级，2021年三季度房地产发生了景气度的方向性扭转。

房地产市场传递链条长，对内需拉动的重要性举足轻重，房地产市场下行对中国经济拖累明显，如果地产继续下行，有可能出现硬着陆，出现系统性金融风险。2021年年末政策出现分水岭以来，不断有地产调整放松政策出台，但地方政策各自为战，成效不显著，市场对于政策的敏感度在下调，政策边际作用明显减弱，房地产行业从“拿地-开工-施工-销售”全线下降。

近期地产政策频出，高层再次定调房地产支柱产业地位，确保房地产市场平稳发展，引导市场预期，促使市场信心回暖。展望2023年，政策主基调将是加大支持力度，政策重点将集中在支持房地产的平稳发展。

关键词二：供给端政策调整

目前地产行业下行形成了负反馈效应，单纯依靠自身的周转难以打破僵局，需要外部力量从多角度托底。从2022年“930”新政开始，中央部委开始牵头稳地产市场，11月以来中央部门牵头，各项地产放松和支持政策相继落地，从信贷、债券、股权三个融资渠道“三箭齐发”合力推动房地产融资（11月8日交易商协会释放2500亿元“第二支箭”的民营企业债券融资，11月11日金融16条“第一支箭”的信贷政策放松与优化，11月28日“第三支箭”的房企股权融资开启），到放宽预售资金管理，每项政策都有较强的针对性，具有较强的信号意义，大幅提振各方的信心。

一方面，支持存量贷款、债券合理展期，有效避免房企债务风险蔓延。

另一方面，从开发贷、债券、信托、股权等多渠道向房企提供资金支持，信托和股权通道也迎来了再次重启。信贷方面，获得授信企业从全国性龙头房企扩容至地方房企；债券方面，龙湖、美的置业、碧桂园、新城控股、金辉集团等房企发行了由中债增担保的中期票据；股权方面，已有近30家A股/H股上市房企发布股权融资计划。

同时，11月14日银保监会、住建部、人民银行三部门发文放宽预售资金监管，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，部分优质房企资金有望加速“回血”。

这一系列的政策打破了市场对地产政策只停留在“因城施策”层面的预期，政策导向从“保项目”转换至“保项目”+“保企业”，在“止血”的基础上增加“造血”。这一救市思路的转变，被认为是对此前政策的纠偏，再加上央行降准、逆回购，将增加货币投入及引导货币流向房地产领域，一系列政策利好正在给市场传递积极信号。

关键词三：销售是房地产转盘的驱动轮

供给端政策主要是通过推动保交楼，落实债务展期和增信发债，以时间换空间，延长房企的生命线，改善短期的现金流压力，而整个地产行业困境的解决还取决于需求端销售的改善和信心的回暖。没有经济的回暖，没有需求端房地产的崛起，单靠融资端“输血”的利好，地产转盘很难转动起来，地产行业难言回暖。

从需求端来看，2022年以来各地基于因城施策的购房政策陆续松动，涉及限购、限贷、限价、限售等多个方面，三四线城市限购限售政策几乎全面取消，二线城市也在大规模放松限购政策，一线城市部分区域也在放松限购，房贷利率逐步下调，首付比下降，然而政策效果并不理想，居民购房意愿仍然不足。根据中指研究院数据，2022年百强房企销售总额仅7.6万亿，同比下降41%，百强房企权益销售额为5.36万亿元，权益销售面积为3.37万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%，市场份额约39.3%，同比下降12.3个百分点。

疫情防控措施的调整有助于房地产企稳，且房地产需求端政策放松的城市能级也在逐步上移，北京通州、上海临港限购放宽，杭州二套首付比例降至40%，东莞不限购了。预期2023年政策面、舆论面都将处于一个较为宽松的周期，房地产需求端政策仍有一定的空间。不过，我们也应该认识到需求端的恢复是个慢变量，政策放松短期内可能难以对需求端产生逆转性的刺激作用，居民预期改善需要时间进行修复，配合需求端政策，需要有效解决收入问题。

关键词四：房企洗牌加速

从2021年年中以来，房地产市场风险化解经历了几个阶段：房企自救、压实地方政府责任、金融支持。这一轮救市政策反映出对民营房企的态度变化，强调国企与民营房企一视同仁，但金融机构的“避险本能”仍会使得最终的实际支持更多集中在优质企业上。目前的地产政策重在为经营相对稳健的开发商提供流动性支持，宽松的政策能够一定程度上减轻企业当前的压力，但本身经营风险较大的开发商仍会面临压力很难通过政策的出台就能扭转当前的颓势。

潮水褪去，我们能看到裸泳者。过去中国房地产超80%的销售额一直是由全国大大小小民营房企贡献的，不过2022年以来民营房企销售市占率已经明显下降。2022年的销售排行榜，建发房产排名从22跨步升至10，中国铁建从29升至15名，华发股份从35名到18名，越秀地产从39名升至16名。从拿地企业性质看，2022年民企拿地金额占比由一批次18%降至三、四批次14%，央国企投资总额由一、二批次约50%下降至三、四批次31%，地方国资三四批次进场托底，拿地金额占比达54%。央国企、地方国企将开始占据更高的市占率比重，行业呈现“国企走强、民企走弱”的分化格局，行业集中度进一步提升。

二、信托公司地产业务面临的机遇与挑战

1、地产行业变局，房地产信托能否实现软着陆？

金融16条明确提出支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，以风险化解为目标，对房企的还款时间和金额做出安排，拉长还款期限，降低房企的短期流动性压力。同时，中央经济工作会议对房地产市场风险化解、防范化解重大经济金融风险的要求，也将有利于存量房地产信托项目的风险化解。

根据信托业协会最新数据，截至2022年9月末投向房地产领域的信托资金余额为1.28万亿，占比进一步下降至8.53%。在政策引导下，随着“保交楼”、风险处置、项目贷款等支持落地，存量房地产信托兑付压力可能有所缓解，地产风险项目处置迎来重要“窗口期”。信托公司应把握政策风口期，积极跟进风险项目的恢复施工、销售、现金流回款的进度；积极推进项目处置盘活、参与房地产纾困业务，联合AMC、政府等各类主体，加速项目市场化处置。

2、地产行业总量下台阶不可逆转，房地产信托尚能饭否？

地产行业通过金融杠杆手段实现了过往的高速发展，但人口增速见顶带来需求的注定趋弱，在“房住不炒”的底线下，房地产行业的“金融属性”逐渐剥离，地产作为高收益资产的时代已经终结。2021年，全国商品房销售额和销售面积分别达到18万亿元和18亿平米，应该是达到了中国房地产开发规模之顶。绿城中国董事会主席张亚东在出席第十三届中国房地产科学发展论坛时，判断未来10年全国房地产年销售额预计维持在12万亿左右的水平，行业总量下台阶已是不可逆转的现实，未来行业将形成“市场+保障”的住房体系。

房地产虽然具有较强的周期性，但也有永续性，居民刚性和改善性需求长期存在。

不过对于信托公司而言，展业更加趋于谨慎，过往的业务模式难以为继，业务逻辑已经发生了显著变化：

Q1.地产业务需要转变信用风险分析逻辑，过去在地产行业总盘子递增、黑马房企辈出的过程中，100强50强30强的进入门槛不断在提升，以前的项目筛选逻辑是看排名，而现在更倾向于做央国企。不过，融资类房地产信托业务规模新增面临制约，支持高周转、高杠杆的传统融资类地产业务在流量、规模上都很难有所突破。

Q2.信托公司地产业务需要新打法，转型做真股权投资、做基金模式已经是老生常谈，股权投资如何做、如何能够有效控制风险，是项目落地的关键所在。在保交楼、风险处置等特殊机遇下，寻求与地方政府、地方国有企业、AMC机构等的合作，探索出一条业务转型之路。

Q3.信托公司地产业务思路也可以从传统的业务模式转向资产配置,探索可行性。近日证监会提出要加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，纳入市场化的长租房及商业不动产等领域,目前基础设施公募REITs已经成功发行20多只，共募集资金约800亿，公募REITs市场的扩容将会给信托公司地产业务展业提供新的方向和空间。