浅析房地产信托融资的操作模式及优劣势

一、房地产信托融资概述

信托融资的定义：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。

简单说，就是信托公司受到企业委托向社会投资者发行信托计划产品，为企业募集其所需的资金。信托融资作为一种新兴的融资模式，主要包括信托贷款和股权信托两种形式。

房地产企业：房地产企业的开发项目普遍具有耗资巨大、开发建设周期长、资金回笼慢及投资风险大等特点。信托融资因其交易结构成熟灵活，可根据房地产项目不同的开发阶段涉及对应的融资方案，资金使用便利，融资数额较高等优点成为房地产公司较为常用的融资手段之一。

二、我国房地产信托运作模式及优劣势

房地产信托一般分为四大类：股权投资模式、债权投资模式、债股混合投资模式、特定资产收益权模式。

1、股权投资模式

股权投资模式：主要是指信托公司收到委托人的委托，通过设立信托计划作为被委托人，给房地产公司发放信托贷款，通过明股实债的方式，被委托人作为交换将持有房地产公司股权，并以股东的方式进入房地产公司，根据信托合同约定是否执行股东事务，并约定信托公司的退出方式。

各角色的关系如图所示，这一模式与债权模式相比优势在于，信托公司可以通过参与房地产企业的决策获得更多主动权，帮助委托人以股东身份监控公司的运营，减少房地产公司黑箱操作的风险，通过获得分红的方式获得收益。

但与债券投资模式的相比其劣势也比较明显，如果该房地产公司遭遇破产清算时，股权的顺位往往劣后于债权，即是信托公司一般处于劣后地位虽然其所要承担的风险较高，但与债券模式相比，股权模式的优势为收益都远大于债权模式的收益。

2、债权投资模式

债权投资模式：主要指投资人通过信托公司对房地产公司或者是融资方发放信托贷款，该公司在合同的约束下对项目进行开发和销售并定期向被委托的信托公司支付要求的利息，即是信托收益，在信托计划到期后，房地产公司偿还本金和其他收益，信托公司再将所得收益分配给投资人，信托公司收取管理费用和相应报酬。各角色的关系如图所示。

在实务中，信托资金可能以股权的方式进入房地产公司，约定满足一定条件后房地产企业需对这部分股权进行溢价回购，这种方式被称为“明股实债”，也属于债权投资模式的一种。

其优势在于融资期限灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本。其劣势在于劣势融资成本较高，在政策调控约束下，目前该模式较难通过监管审批。.

3、股权债权混合投资模式

股权债权混合投资模式：主要指一种介于债券和股权的投资方式。各角色的关系如图所示，信托公司的资金先以债权的方式进入房地产企业，各方在信托合同中约定，若满足特定条件，该笔信托贷款债权可以转换为股权，享受融资方的分红所得，即这笔债权实际上是一笔可转债，虽然是债权，但未来可以转换为股权优先分配收益。

或者是本身即是优先股的形式进入房地产企业，信托公司可以优先分配收益以及保障其投资本金的安全，这样也被认为是混合投资方式之一。

4、特定资产收益模式

特定资产收益权投资：与前三种模式不同，在这种模式中，信托公司的信托贷款的投对象不再是一个拥有所有权的实体，如公司、企业、物业，而是将信托贷款发放给实体所产生的收益权。

比方说，某公司一批商铺未来将要收取租金的权利、某房企未来将会受到住房贷款者支付给企业的贷款，基于我国《物权法》的定义，这样的收益权仍然属于一项物权，而将收益权与所有权相分离的且合法的金融产品，有且仅有信托产品。

因此，在特定资产收益权模式中，它产生现金流的底层资产不再是实体公司，而是一项或多项的收益权，信托公司通过信托贷款换得这样的收益权，但信托公司并不获得它的所有权。

三、房地产信托融资的现状

1、监管不断加强

自2003年“周正毅事件”后，中央开始出台一系列政策规范房地产信托，加强监管。2018年，受到更加严格的银信监管后加上《资管新规》的各种限制政策的出台，房地产信托行业整体规模上受到了较大的影响。

2019年，银保监会的23号文对信托行业提出了更多的规范要求，尤其是针对信托公司通过不规范手段变相向房地产企业提供融资的情况进行更加严格的限制，对不合规的企业，一律暂停信托发售等。总之，更加严格的监管政策确实在一定程度上影响导致了房地产信托规模的收缩。

2、不确定风险增加

基于房地产行业属于资金密集型行业，房地产企业开发建设项目需要大量的现金流，且开发建设周期通常需要几年的时间，再加上房地产项目从立项开始到结束需要多个部门的协调配合，时间越长，流程越多越复杂，风险点自然增多，在项目结束之前发生的经济社会环境以及政策的变化等都不断增加投资的不确定风险。

而且突发大事件也增加了信托产品的不确定风险。受疫情影响，全国的房地产企业楼盘销售几乎停滞，对绝大部分的房企来说，疫情的突然爆发使房地产行业陷入一个前所未有的低谷期。房地产企业销售情况不理想，直接影响到信托还款问题，信托产品的不确定风险必然增加了不少。

3、信托公司项目违约现象频发

2019年随着《资管新规》的出台，多个信托产品陆续发生项目违约的情况。中诚信托30亿的“诚至金开1号”房地产项目违约；上市公司安信信托旗下总共涉及116.7亿元的25个项目被爆违约，公司股票连续3天停盘；还有的信托公司因为违约项目太多导致公司惨遭强制退市甚至破产倒闭。

这些知名信托公司都被爆出项目违约情况，严格投资项目的暴雷对投资人来说是百分百的损失，可见信托行业乱象迫切需要更大力度的整治。

四、对房地产信托融资问题的建议

1、信托公司要加强自身合规审查能力

在银保监会发布的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》后，相关部门对多家信托公司关于房地产信托融资业务开展专项调查，严厉查处资金挪用、转道进入房地产行业的违规现象。

根据相关报道，随着新一轮的强监管政策出台，各地方的监管也在落实政策，对信托行业进行严格检查，其结果是多家信托公司在房地产信托业务中因为种种违法违规行为被银保监会开罚单，而且被处罚的金额创近五年新高。针对房地产信托存在的各种乱象暴露出许多信托公司自身确实存在很多不合规的问题。

由这一次严厉打击乱象的力度可以看出监管层对房地产信托问题的重视态度，因此，在当前越来越严格的监管政策下，信托公司必须要重视强化自身合规审查能力，保证信托公司的房地产信托融资业务做到合法合规，不铤而走险钻政策漏洞。

2、加强风险管理能力

信托行业属于风险管理行业，由于目前我国信托行业风控手段不多，整体风险管理水平不算高，而且关于信息披露的制度还没有建立健全。

很多投资者以及信托公司对所投资合作的房地产企业项目在开发建设过程中资金的使用情况是否合法合理的情况掌握不够充分，而且目前也没有建立起完善的信息披露平台和监督平台，以至于信托公司在信托期间针对房地产企业的实际营运能力了解不到位，在此基础上所做的风险评估和预测可能不准确不全面，所以不能及时得到关于房地产建设项目的充分的风险提示。

在这种情况下，一旦房地产企业信用水平下降，隐瞒相关的经营风险问题，企业开发建设的项目出问题，后续的资金变现困难，投资资金收不回来，企业就极有可能发生资金链断裂的财务风险。

在信托合同到期时由于房地产企业没有足够的资金，投资者和信托公司有可能因为信用风险而遭遇重大的经济损失。此外，针对特定资产收益权信托融资模式，不仅要求融资方提供增信措施，还应该提供担保措施以防范风险。

总之，在当今变幻莫测的市场环境下，房地产企业项目暴雷现象频频发生，房地产信托融资风险也逐渐暴露出来，信托公司应该特别重视风险管理，丰富创新风控手段，培养风险管理能力，防范风险，尤其是要进一步提高房地产信托融资业务的风险管理能力。

五、结语

对于在信托业务中占据重要地位的房地产信托业务，要特别警惕房地产信托融资业务中可能会出现的信用风险，信托公司也需要进一步提高风险管理能力。

在严监管的趋势下，短期内可能会对部分信托公司的经营业绩有所影响，但是从长远发展来看，经过多轮的政策调控和在严监管压力的下信托行业及房地产行业之间的信托融资业务将得到大大的规范，信托融资风险也会大大降低，房地产信托融资业务的发展前景将会更加广阔。