中交地产频繁向信托借款，半年借款超50亿

中交地产接二连三向信托公司借款，半年多借款总额56.5亿。

近日，中交地产发布开展信托融资业务公告显示，中交地产由于经营需要，向中粮信托申请信托融资，预计总金额不超过10亿元人民币，总期限不超过18个月。

对此，中交地产称，资金用于偿付下属项目公司的项目开发贷借款或项目开发。融资年利率不超过公司年度融资成本范围，即年化利率不超过10%。

同时，公司表示，开展本项信托融资业务，有利于拓宽融资渠道，保障所开发项目的正常经营，融资业务不会对日常经营产生重大影响。

中交地产，不止向中粮信托融资，在半年多时间内，已向三家信托公司融资。

4月19日，中交地产向渤海信托开展累计额度不超过40亿融资业务，期限不超过18个月，融资成本年化利率不超过5.2%。

据悉，中交地产分两期向渤海信托进行融资，一期的融资额度是24亿，另一期为16亿。

具体而言，中交地产的项目公司将应收账款债权转让给公司，公司将享有的应收账款债权，并委托渤海信托设立财产权信托，投资者认购财产权信托受益权，渤海信托向中交地产支付相应款项。财产权信托委托中交地产对应收账款债权进行管理，按期归集资金向信托支付，同时在资金归集不足时，中交地产对财产权信托承担差额支付义务。

早在2022年11月，中交地产就以控股子公司股权质押曾向厦门信托申请了6.5亿的融资。

中交地产，不止通过信托进行融资，多渠道融资手段一直在进行中，7月11日，中交地产称将发行不超过16.9亿公司债，期限为3年，票面利率询价区间为3.0%-4.0%。

此外，公司成功抓住机会实施定增。6月27日，中交地产向特定对象发行股票，募集不超过35亿资金一事已获监管批准。这35亿资金除了补充流动资金10.5亿，其余的24.5亿全部用于5个保交楼，保民生住宅项目上。

公告显示，中交地产的大股东认购定增股份的比例为30%~50%。

对资金的饥渴缘于规模的扩张。2019年，中交地产打开扩张模式，仅从土地储备土地储备来看，2019至2021年三年内从929万平方米增加到1788万平方米。据中指研究院统计，今年前5月拿地面为95万平米。

中交地产逆市扩张得益与强大的股东背景，控股股东中交房地产集团有限公司是中国交通建设集团有限公司的全资子公司。

公开信息显示，公司2020-2022年度和2023年1-3月营业收入分别为123.00亿元、145.42亿元、384.67亿元和26.89亿元。

2020-2022年度和2023年1-3月，归属于母公司所有者的净利润金额分别为3.47亿元、2.36亿元、0.34亿元和-2.02亿元。

可以看出公司的净利润并未随着营收上升，反而是逐年下行，对此，中交地产表示，最近三年虽然处于增长状态，主要受益于公司目前开发的楼盘目标客户为刚性需求人群，受到政府限购、限贷政策影响较小，公司整体去化率尚可。随着若干高毛利主力项目（主要是拿地且开发较早的低成本项目）于2021年度基本集中结转完毕，2022年以来公司结转面积较多且贡献收入金额较大的项目主要是近年来新开发的项目，受销售端和成本端因素叠加影响，2022年及2023年1-3月公司毛利率较2021年度出现较大幅度下滑，同时受到不同持股比例的结转项目的盈利情况影响，导致2022年度归属于母公司所有者的净利润同比降幅较大，2023年1-3月归属于母公司所有者的净利润为负数。

截至今年3月末，中交地产剔除预收款后的资产负债率为82%，净负债率达294%，现金短债比仅为0.47。

而最新发布的半年报业绩预报显示，公司的亏损在持续扩大，归属于上市公司股东的净利润从去年的0.84亿亏损至5.5亿，扣除非经常性损益后的净利润为亏损5.7亿，上年同期为亏损0.45亿，基本每股收益亏损0.79元/股，上年盈利0.12元/股。