上半年六成A股房企预亏 房地产市场探底持续

房地产市场销售未能反转，房企业绩也仍然在原地踏步。

截至7月24日，据数据显示，已有超60家A股房企发布2023年上半年业绩预告，其中预亏房企达41家，占比超过60%。

诸多房企预亏的缘由，都指向了市场环境及项目结转结构变化导致毛利率下降，以及应对市场变化所采取的销售策略带来部分价值折损，此外交付规模走低也是房企业绩走低的因素之一。

由此可见，在房地产市场当前的小周期中，房企录得亏损的原因基本趋同。而在房地产行业持续承压的趋势下，房企的业绩也很难有起色，这当然也包括头部房企或者相对稳健的国央企，例如华侨城、中交地产（000736）等。

值得留意的是，房地产行业销售与结算中间存在时间差，房企当前的业绩体现的是前1-2年的销售表现，即便存在一次性计提的因素，但房企持续下滑的销售额也难以支撑未来两年的业绩走高。

如此看来，在房企销售还在下滑的当前，房企业绩有明显好转的可能性也趋低，尚在低谷期的房企，难以从谷底中走出。

预亏归因

在A股发布预亏公告的名单中，预亏幅度最大的要数*ST泛海（000046）。

根据公告，*ST泛海预计上半年亏损42亿元-55亿元。这已经是在去年同期亏损的情况下录得的数据，去年同期，*ST泛海的亏损额是20.86亿元。

在公告中，*ST泛海对亏损的原因分析称，一方面是因流动性困难导致大量债务进入诉讼程序，报告期内根据诉讼判决计提利息、罚息或违约金；另一方面是公司为尽快缓解债务压力，在债务化解过程中所产生的投资资产处置损失。

*ST泛海是预亏房企的一类代表，它本身已经发生债务违约，目前经营状况也并不容乐观。与*ST泛海类似的还有金科、华夏幸福（600340）等。

根据金科早前发布的公告，2023年上半年，金科归母净亏损约15亿元-22亿元。

金科分析称，其录得亏损的原因是，虽然报告期内公司房地产开发项目结算规模及结算毛利率整体保持稳定，但受房地产市场持续低迷等影响，其在售房地产项目的销售规模及销售毛利率仍有下滑趋势；同时，报告期内其新增投资不足，存量房地产开发项目逐步竣工导致符合利息资本化的项目及对应的金额减少，相关有息负债利息费用化增加。

值得留意的是，在这份长长的预亏名单中，并不乏知名国央企。这类房企目前基本面没有较大变化，业绩预亏主要是受到市场下行以及随市促销等导致毛利率走低的影响。

例如华侨城这家跨界文旅和地产的房企发布的业绩预告就显示，今年上半年预计亏损12亿-17亿元，与上年同期相比下降1237.92%-1712.06%。

这是在当前A股预亏的房企中，下降幅度最大的一家。

华侨城的理由是，受房地产市场环境及公司项目结转结构变化等因素影响，其结转项目毛利率同比有所下降；此外为适应市场环境加快销售去化，也对部分房地产项目采取灵活的销售策略，预计带来部分价值折损。因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等也是导致业绩下滑的因素。

短期承压

事实上，即便不是陷入亏损困境的房企，在当前的市场环境下，多数房企在经营面上也仍然有不小的压力。

据记者向多家总部位于大湾区的房企初步了解，今年上半年，这几家房企中能够完成年初设定的回款以及销售目标者并不多，即便能够完成也仅是压线，说明在市场行情不佳的前提下，房企普遍都很难突破目前的困境。

在今年6月底万科的股东大会上，万科董事会主席郁亮也提到，市场短期表现确实有压力，合理需求没有得到有效释放，成交也没有达到合理水平，短期信心还需进一步重建。他指出，短期预期受到很多外部因素的影响，修复需要时间。

可供对比的数据是，中指研究院统计，今年上半年，全国百强房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，但增幅相比上月下降了8.3个百分点。自二季度以来，房地产市场明显降温，购房者置业情绪偏弱。步入6月，市场活跃度延续回落态势，端午假期期间，除个别城市外，各地推盘力度不足，多地以顺销为主，导致销售额同比大幅下降。

不仅如此，房企当前在顺销的项目能否持续贡献正向盈利，也并不一定。

一位头部房企人士对记者分析称，在不考虑管理差异因素的情况下，房企能够实现多少盈利基本都是可以预测的，主要是看它的土地储备质量。有的房企前面拿了很多高价地，或者是三四线的项目太多，这几年盈利都会受到较大的影响，后劲也会不足；或者是干脆没钱拿地了，那之后结转肯定不足，盈利也会下来的。

这也就意味着，房企如果未有持续稳定的投资，加之市场持续承压，未来房企的业绩能否会有困境反转，答案不言而喻。

据中指院统计，今年上半年，TOP100企业拿地总额5920亿元，拿地规模同比下降10.2%，降幅较上月增加1.84个百分点。TOP100门槛值为17亿元，较上年同期下降3亿元。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为62.19%。

投资和销售均不足，房企业绩下行趋势或将持续。不过，随着适时调整优化房地产政策的预期下，今年下半年市场或许会有边际好转。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，在当前企稳态势不足的情况下，下半年会在热点城市优化限购政策执行范围优化“认房又认贷”、降低按揭利率等方面下功夫，也继续进行因城施策的优化，但要注意的是，此类需求端的政策仅限于托底，不会出现刺激的场景。

由此看来，房地产行业政策面上仍然以稳为主，在此背景下，房企也不能够期盼回到高峰时期，而应是沉下心来重新梳理行业的发展逻辑，适应新阶段。