房地产行业结局已定

碧桂园和远洋的美元债违约事件爆发以来，市场方面的信心基本已消耗殆尽，我们对房地产行业的复苏也感觉有点心灰意冷。

中资房企的美元债余额应该是大大超出了中央的预期的，尽管房企融资的“三支箭”解决了一些民营房企的输血问题，但中央可能没意料到很多民营房企会将大部分钱先拿去还了境外的美元债，而且更没意料到的是这些房企美元债的余额之大居然像无底洞一样，这甚至已开始导致新增的融资款项都无法用于“保交楼”的目标。

如果中央层面引导或主导的金融支持都已很难帮助房企维续或覆盖存量债务的本息，那再优质的房企估计中央都没有救助的必要，毕竟中央掏空境内金融资源却被房企无休止地去补美元债的窟窿，最终消耗的是国家的信用，这或许也是中央层面目前将房地产行业收归国央企的真正原因。

很多同行问我们对下半年房地产行业走势的看法，我们根据国家金融与发展实验室在8月16日发布的《【NIFD季报】房企违约风险依然严峻——2023Q2房地产金融》一文中的相关内容，简单说说我们的看法。

一、房地产行业已开始进入第二波的集中爆雷潮，并已蔓延至碧桂园、远洋等先前被房地产融资“三支箭”重点支持的优质房企。受房企违约风险尚未出清的影响，楼市需在今年下半年继续延续销售筑底，今年的住房销售面积大概率不及10亿平方米，相比高峰年度接近腰斩。

二、楼市需求端的改善可能比预期差很多，主要是全球衰退（需求下滑）以及中美脱钩、地缘政治冲突、产业链转移影响下的出口下降以及经济下行。具体来看，年轻的刚需群体因就业、收入预期较弱，购房意愿较低，比如6月份16～24岁年轻人城镇调查失业率高达21.3%，25～35岁私营单位就业人群则普遍存在35岁失业焦虑。在房价上涨预期出现扭转后，这些刚需人群即使能够获得“六个钱包”的支持也不愿主动买房。对于改善性需求人群来说，虽然购房意愿较高，但在“卖一买一”过程中面临二套房首付比例和贷款利率较高问题。总体来看，刚需群体的购房需求难以仅通过房地产政策的调整来释放，更多地要依靠宏观经济形势的好转以及就业、收入预期的改善；改善群体的购房需求则可以依靠二套房“认房又认贷”政策的调整、交易成本的下降等优化措施来释放。

三、房企的新增融资难度很大，受楼市销售持续下行以及房企爆雷潮继续蔓延的影响，除了银行、AMC受政策引导可能会加大对优质房企（主要是国央企开发商）的资金支持外，其他金融机构、投资机构及投资人都还是会用脚投票，也即下半年房企主要融资渠道的恢复大概率不及预期，对于大部分民营房企来说借新还旧和债务展期都将非常困难，尤其是新增融资将非常有限。另外，因住房市场的复苏为非均衡的点状复苏，一线、热点二线城市核心区域的住房交易可能恢复较好，但一线、二线城市的郊区及三、四线城市的复苏则大概率远不及预期，这对于房地产项目重点布局在三、四线城市的房企（如碧桂园）来说会进一步导致其销售回款规模的下降，经营性现金流减少。融资受限叠加经营性现金流的下降，可能会导致越来越多的房企因现金难以覆盖债务偿还所需资金而出现债务违约，也即下半年房企的爆雷潮仍有扩大的趋势。

四、越来越多的爆雷房企将面临资不抵债的问题，并最终走向破产清算（连破产重整的机会都没有），其中民营企业将面临空前的行业出清压力，这对房地产行业进入健康发展的轨道来说挑战巨大。

总的来说，房地产市场下半年的核心风险主要是以下三个：

一是从境内外公开市场债券来看，房地产行业风险尚未出清，房企违约仍是债券市场违约的绝对主力，房企的爆雷潮也将继续扩大；

二是部分爆雷房企因计提巨额经营、非经营损失，已资不抵债，仅采取债务展期、置换、债务重组等措施难以解决债务问题，最终可能会面临破产清算风险，并给无抵押的普通债权人带来较大的财产损失；

三是A股已出现债务违约的上市房企将出现批量的面值退市（“连续20个交易日的每日股票收盘价均低于1元”的交易类强制退市），给房企债务化解增加难度，并进一步冲击公众对房地产市场本就孱弱的信心。

基于上述原因，我们目前亦建议地产投资机构的同行更多地关注城投方向的投融资业务，我们在近一年多的城投债和城投非标产品的投资业务中也深切地感受到了城投业务相比地产业务的安全性，毕竟“城投信仰”暂时未看到真正被破的迹象。