地方政府“限跌令”的退出影响如何？

8月27日，财政部、税务总局联合印发了《关于减半征收证券交易印花税的公告》，同日证监会发布了阶段性收紧IPO、限制减持和放开两融的通知，韭民真的很激动，股市只要能好起来，或者企业和股民只要能赚到钱，靠消费拉动经济肯定指日可待。

另外，证监会在昨天发布的《证监会统筹一二级市场平衡优化IPO、再融资监管安排》中提到，“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”，这也让一众房企激动不已。

从昨天的大动作可以看出来，不管是活跃资本市场（救经济），还是支持房企融资（救楼市），中央都展现出了足够的决心。

上周，住建部、央行、金监总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，对居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

上述《通知》发布后，市场方面虽没有什么欢欣雀跃的反应，但住建部、央行、金监总局的联合发文动作还是让市场各方对楼市更大的政策刺激有了更多的期待（包括存量房贷利率的压降），同时也让大家看到了中央的救市决心。

上周的市场消息中，珠海宝龙城（新盘）打五折销售的消息受到了市场极大的关注，该知名楼盘备案价2.8万/平米，开发商打折卖1.4-1.5万/平米。珠海市住建局回应市场关注时称，宝龙城项目采取的降价推盘做法属于合理的市场行为，在珠海的房地产开发商可以每个季度向珠海市住建局申请调整一次新房备案价，每次调整后只要售价不低于前一次备案价的八五折就可以正常办理网签。宝龙城多次申请下调新房备案价后，目前的销售价相比首次备案价打了五折，因此合法合规。

无独有偶，近段时间广州天河、深圳前海新盘“打骨折”的降价抛售也被当地住建部门回应称属于合理的市场行为。我们认为，地方政府“限跌令”的退出是一个关键的转折信号，也是加快楼市筑底的关键措施。要知道，为了避免房屋加速贬值并引发系统性金融风险，先前地方政府的“限跌令”针对房企的降价销售采取了严格的管控措施，开发商甚至只能通过送车位、送家电、送物业、送金条等方式变相降价销售。地方政府“限跌令”的退出意味着房价终于可以降下来了，尤其是允许房企降价抛售将对楼市的需求端起到更直接的刺激作用，只不过目前仍需等待经济的复苏以及居民端就业、收入预期的改善。

碧桂园在美元债违约后的公告中称，“集团现金仅够满足保交楼和日常运营”，这意味着银行贷款、美元债、信托与私募融资、供应商货款等都已无力支付，通俗点说就是只能依靠销售回款，但如果销售回款不力则肯定无法偿债。站在房企的角度上，目前或许只有通过降价促销才能回笼资金并改善现金流，又或许只有降价促销才能优先获得市场的认可并抢占仅剩的客源，因此降价销售是生存下去的大前提。然而，地方政府对于房企的降价销售却充满矛盾和纠结，不仅是因为楼市价格崩盘或大幅缩水会造成老百姓巨额财富的流失（中国居民75%的财富都在住房上），还因为楼市价格崩盘很容易引发系统性金融风险（抵押物减值），包括楼市降价传导到土地市场后会加剧土地流拍和财政亏空。

我们认为，房企当前的降价抛售对有房群体确实会产生很大的冲击，比如房价跌得太猛的情况下，业主尚未偿还的利息总额可能比下跌后的房价还高，因此存量房贷利率的下调才是平衡当前市场各方激烈博弈的核心所在。从目前业主的断供潮来分析，要么是因失业和收入下降导致无法继续供房，要么是因剩余房贷利息超过了贬值后的房价导致供房失去意义，因此让处于市场高位上车的业主的剩余房贷利率跟着房价一起下调才能真正解决问题，毕竟在银行、地方政府、房企、业主四个群体中，抗风险能力更强的只有银行。

尽管如此，我们依旧要清晰地认识到操作层面的可行性问题，尤其是背后非常激烈的博弈，比如压降存量房贷利息挤压金融机构的生存和利润空间后，居民存款利息也将持续压降，以保证金融机构的适当利润，而且更为致命的问题在于央行多次表态要降低存量房贷利率后商业银行基本都无动于衷。

同样是在上周，央企项目中粮天悦推出“先交付、后还贷”的销售政策，让市场格外地激动。如果国央企能更多地践行对购房者的利好，再加上房企的降价销售能全面铺开，存量房贷利率的调降也能真正落地，我们认为楼市的筑底速度可能会大大超出市场的预期。

除此之外，我们对经济筑底的预感也越来越强，尤其是特朗普的自首引爆的美国内部的矛盾以及中美双方对拉升经济与缓解社会矛盾的共同诉求。与此同时，中国通过金砖国家和上海合作组织加强的第三世界联系大概率会催生更多的积极成果，这或许也能更快地促使美国重新审视对华关系并调整对华的态度和合作意愿。

总之，尽管经济形势依旧比较糟糕，但我们还是比较坚持地认为中国的经济和楼市底部将至。当然，如果形势的发展还是远不及预期，那大家还是得做继续煎熬的准备。至于业务方向方面，因目前城投债和城投非标产品投资的收益率都下行得非常厉害，因此我们内心里面还是更加期盼房地产行业的回暖，毕竟地产投资业务的收益明显高于城投业务的收益。