近期万科的债券与股票出现大幅波动,在商品房销售进一步下滑的背景下,市场对于万科的流动性出现担忧。万科作为我国房企中的优质生,其债务情况如何?
一、万科负债拆解
目前万科最新的财报为2023年三季报,从中我们可以知道目前万科的负债结构。截至2023年三季末,万科总负债1.24万亿元,负债规模低于恒大和碧桂园,其中最大的三个债主分别是:购买了万科房子尚未交付的住户,借钱给万科的金融机构,万科的供应商。其对应负债规模如下:
(1)对住户的负债,主要是合同负债,规模为4075亿元;
(2)对金融机构的负债,主要包括长期借款、应付债券(期限1年以上)、短期借款、一年内到期的非流动负债(主要为1年内到期的长期借款和债券),规模分别为2151亿元、602亿元、36亿元、475亿元,合计3264亿元;
(3)对供应商的负债,主要是应付账款,规模为2489亿元,万科几乎不签发商业汇票。
上述三项负债合计9828亿元,除此之外负债规模较大的还有应付合营/联营企业款、关联公司垫付款或借款、土地增值税清算准备金、租赁负债等。万科最大的债主是住户,负债占比33%,然后是金融机构和供应商。
二、万科偿债能力简析
2023年三季末,万科1.24万亿元的债务中,流动负债是9405亿元,其中合同负债4075亿元,应付账款2589亿元,短期借款+一年内到期的非流动负债511亿元,其他应付款1619亿元(应付合营/联营企业款、关联公司垫付款或借款等)。
再来看流动资产这边,流动资产合计1.29万亿元,其中存货8147亿元(土地、在建的房子以及已建未销售的房子)、其他应收款2692亿元(应收联营/合营企业款、合作方经营往来款等),货币资金1037亿元。
可以明显地看出,万科能否正常偿还债务同样依赖于房地产销售回款,和碧桂园没有本质区别,只是程度问题。我们看一下万科2023年以来的房地产销售数据:
可以看到,万科的合同销售金额总体呈下降趋势,2023年合同销售金额合计3761亿元,同比下降10%,2021年的销售金额是6278亿元。2024年1月合同销售金额195亿元,同比下降35%;本应3月初公布的2月销售数据迟迟未公布,估计也不乐观;从3月1-12日30个大中城市商品房销售情况来看,同比降幅依然巨大。如果房地产销售继续低迷下去,难保不会出现债务无法偿还的情况。近期各种传言可能并非空穴来风。
预期管理对房地产企业尤其重要,如果任由预期恶化,将导致购房者避险减少购买万科的房子,金融机构要求万科提前还款或增加抵押物,供应商要求万科支付现款,进一步加剧万科现金流的紧张程度。万科需要拿出行动来证明其债务偿还能力无虞,监管层的态度也相当重要。
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