监管新规后，房企融资出现了哪些变化？

2020年下半年，房地产行业潜在的金融风险受到空前关注，除政策层面一再强调“房住不炒”的长期原则外，融资方面也一改上半年宽松的货币供给态势，监管方从资金的需求方和供给方均做出了限制。针对房企融资管理的“三道红线”在2021年全面实施，叠加上年最后一天末出台针对金融机构贷款的“两道红线”，新年伊始，行业融资的规模和结构必然受到影响。本文将对1月房企融资情况进行统计，并从同比、环比两个进行分析，以对比“红线”落地前后行业融资的变化。

01 信用债规模大幅上涨，信托融资明显收紧

2021年1月房企融资总额为1865.60亿元，同比下降9.65%，环比增长32.33%，整体融资规模同比呈下降态势。

图1 2021年1月、2020年12月及1月房企融资结构

数据来源：Wind、用益信托网、中指风险测评系统

从融资结构来看，债券发行成为2021年1月融资主力，海外债及信用债合计占比达74.42%，债券发行成为房企融资的主要途径。其中，海外债共有33家房企发债34支，实现融资772.52亿元，同比减少32.65%，占比下降约14个百分点，主要是由于去年同期海外债出现井喷所致；但与去年下半年相比，海外融资规模仍有抬头趋势，主要由于去年全球货币供给增加、境外融资成本下降所致。信用债方面，共有46家房企发行66支债券，完成融资615.88亿元，同比大幅增长276.69%，环比增长21.15%，大有赶超海外债融资规模的趋势。

今年上半年房企到期债务创近年来新高，据统计全年到期债券余额同比上升16.94%至8888.83亿元。由于借新偿旧仍为债务偿还的主要方式，因此房企加紧债券融资步伐以应对偿债高峰的到来。

图2 2020年-2024年房企信用债、海外债到期规模统计

数据来源：Wind、中指风险测评系统

2021年1月发行信托261支，为去年同期的一半、上月的40%，发行个数大幅下降；从发行金额来看，2021年1月共融资362.48亿元，同比下降35.58%，环比下降57.12%。2020年银保监会数次下达关于压缩信托通道业务的通知，同时要求严控房地产信托规模，因此对房企来说，信托融资的主导地位逐渐降低。

ABS融资规模为114.72亿元，同比下降40.13%，环比上升2.79%，融资总额占比较去年同期下降3.13个百分点。在表内负债严控、信托渠道压缩的背景下，ABS融资不失为房企拓宽融资空间的新渠道。

02 融资成本下降，信用债最为经济

从融资成本来看，各类融资渠道的利率均有明显下降。2021年1月海外债平均融资成本降低最为明显，下降2.42个百分点至6.58%，最低达2.7%；信用债平均融资成本为4.60%，同比下降0.95个百分点，最低为2.7%；信托利率则同比下降0.9个百分点至7.34%。去年境内外货币供给均较为宽松，一定程度上减少了房企的融资成本。其中境内信用债的平均成本低于海外债1.98个百分点，仍是房企最为经济的融资方式。

表1 海外债、信用债及信托平均融资成本

数据来源：Wind、用益信托网、中指风险测评系统

03 债券期限较同期下降，信托略有上升

从融资的期限结构来看，债券融资的平均期限明显长于信托融资。其中1月海外债平均期限为3.89年，较去年同期减少0.8年，较上月增加1.42年；信用债平均期限为3.32年，较去年同期减少1.09年，较上月减少0.49年；信托平均期限略有增加，为1.65年。

表2 海外债、信用债及信托平均发行期限

数据来源：Wind、用益信托网、中指风险测评系统

整体来看，监管新规已经从结构上、规模上对房企融资产生了影响。“三道红线”让房企对于新增债务更为谨慎，融资红利逐渐消退。信托融资期限短、成本高，叠加政策的一再收紧，信托渠道的优势正在降低；相对来说，债券则利率处于较低水平，多数房企抓住当期窗口加快发债步伐，一方面应对马上到来的偿债高峰，一方面以较低成本补充流动资金。