不动产“抵押物”一定安全吗？

有抵押物是信托项目得以进行的一种重要的增信措施，但是往往“事在人为”，抵押物未必有我们想象的那么安全，很多因素都会影响抵押物的价值。

信托项目有足额的不动产抵押，是很多项目得以操作的核心保障措施。但不动产抵押未必像很多人想象的那么保险。不动产评估的水分众所周知，毋庸多言，除此之外，还有很多问题。

信托公司一般将抵押率控制在四至五折之间，看似非常保险。但是信托公司可以锁定抵押物本身，却不能锁定抵押物的价格和市场变化。如果出现区域性风险，房地产项目的抵押率再低也难以处置。抵押品的评估必须结合房地产行业和区域经济发展态势综合判断，一些频频登上泡沫风险排行榜的城市还是应当慎重触碰。鄂尔多斯是第一个，但恐怕不会是最后一个。

除了市场价格变化可能造成抵押物价格降低之外，还有多种因素会影响抵押物价值。

如果开发商欠付工程款，施工方将根据合同法享有优先于抵押权人的优先受偿权；

如果房产抵押后办理预售，那么对于售出房屋，买售人享有优先于抵押权人的权益，甚至在开发商违规预售的情况下，法院也有可能优先保护支付了所谓会员费、排号费的购房人的利益；

在建工程抵押中，如果抵押物不能如期竣工，变成烂尾楼，抵押物价值不仅会大大低于评估价值，其变现能力也会受到严重损害；有的开发商以造城式的模式搞开发，他们提供的单体抵押物往往难以处置；一些地方性的小规模开发商，之所以能够拿到好项目，往往是跟政府存在潜在的默契或者私下的协议，如果发生争议，项目的变现难度非常大；

对于政信类，一些地方政府给平台公司违规办证，没有足额缴纳出让金，抵押物存在重大瑕疵；如果抵押物以及出租，并且租期很长，根据买卖不破租赁的原则，法院也难以处置！

不动产的抵押担保不是一张他项权证那么简单，司法拍卖也不像拍卖师的一锤定音那么简单明了！对于选择信托项目，不动产抵押固然是保障措施里最保值的一环，但这一环如果发生以上描述的情况，或者其他隐藏的阻碍后期抵押物执行以补偿本金及收益的潜在因素的话，抵押措施将形同虚设！