三线城市房企融资逐渐受热捧

历经一二线城市的楼市强调控之后，调控宽松的一些三线城市迎来了房价的起飞。从资金的轮动效应来看，第一波资金从强调控的一二线高能级城市撤出后，第二波资金目前已集中涌入调控宽松的三线城市，最近几个强三线城市的房价出现大幅拉升就是典型的例子。

集中供地新规施行后，土拍市场的变化也非常明显，一二线城市集中土拍热度不减，房企高价拿地导致利润微薄；四五线城市的楼市却看空情绪浓厚，信托、私募就这些区域项目发行的融资产品募集非常困难，银行对这些区域项目的开发贷需求也都是谨慎观望为主。在一二线城市项目无利润、四五线城市被看空的背景下，三线城市逐渐受到了热捧。

一、楼市强调控背景下三线城市出现资金轮动效应

受楼市继续从严调控的影响，以上海、深圳为代表的一线城市以及以东莞为代表的二线城市，近两个月以来出现了二手房大幅降温、成交量大跌的情况，由此亦传导到了新房市场的降温，最明显的就是深圳、上海的打新都不热了。从楼市的调控逻辑来看，不管是政府打击二手房的赎楼、过桥等业务，还是银行收缩二手房贷的额度，本质上都是通过大幅抽掉二手房杠杆，强力打击二手房以降低一二手倒挂的预期，进而降低楼市打新热度，从而避免打新热度反过来又传导到二手房造成上涨压力。

从资金轮动的情况来看，首波进入一二线城市的资金已因一二线城市的强调控快速地涌入调控宽松的三线城市（不过还是有调控较宽松的个别二线城市），目前三线城市房价的上涨压力更多的是来自资金轮动的效应。需注意的是，市场对四五线城市看空情绪浓厚，目前仅有小部分四五线城市或核心区域的项目比较受开发商和资金机构的追捧。

二、集中供地新政引起了三线城市的起航

集中供地新规施行以来，全国各重点城市的土拍市场成了国央企及其他优质百强房企的拿地主战场。从市场的走向来看，因房企融资层面的“三道红线”与银行贷款集中度的“两道红线”监管要求打破了金融机构的授信管理偏好，房企融资和拿地层面出现了“马太效应”，其中国央企背景的房企以及其他头部房企在拿地、融资、销售等方面获得了更大的竞争优势。从首次集中供地各重点城市土拍集中在20%-35%的成交溢价率情况来看，一二线等重点城市的土拍成交溢价率大幅走低的可能性不大，也就是说即便是在一二线城市土拍中拿下土地的房企也将继续面对高溢价拿地导致的项目亏损等问题。

随着全国各重点城市的首批集中供地陆续落下帷幕，开发商的拿地开始偏于理性，除了有强烈的补仓需求或者战略性进入目标城市的情形外，大部分开发商当前的拿地开始变得更加审慎。从招拍挂拿地的策略上来看，有一些房企在拍地方面已开始主动避开集中供地城市，有一些房企在继续强化区域深耕策略，另外百强房企中很多都已开始将招拍挂的拿地范围调整到环一线的周边城市，还有就是小部分房企坚持扎根在三四五线城市拿地。

我们注意到，近几个月以来三线城市的项目受到了很多开发商的重视，这些城市地产项目的前融业务也受到了很多前融机构的青睐。具体来说，一方面是集中供地导致房企在一二线城市拿地没什么利润以后，房企将拿地方向调整到了地货比更低、楼市调控相对宽松的三线城市；另一方面是房企在一二线城市的抢地加速了房企的内卷，而高价拿地引起项目的毛利下降又进一步倒逼了前融机构降低前融成本，甚至引起了前融机构因成本竞争造成的内卷，这种情况下三线城市的项目正好能迎合前融机构的业务需求。

从我们目前的前融业务来看，三线城市中的扬州、湖州、镇江、赣州、滁州、绵阳、蚌埠、舟山、漳州等城市比较受开发商和我们前融机构青睐，甚至湛江、汕头、株洲、阜阳等城市也很受关注，尤其是在前融方面，我们通过“信托+基金/有限合伙”对强主体开发商提供的前融产品被市场认可的程度很高，开发商支付融资成本的弹性空间较大（比如一般综合成本可以到年化12%左右），相比一二线城市的项目更能满足我们的前融收益要求，当然我们也能避开与其他前融机构在一二线城市惨烈的成本竞争。

三、四五线城市的受挫

受房企“三道红线”监管要求以及银行房地产贷款集中度“两道红线”监管要求的影响，银行、信托等机构的授信基本都只向国央企以及其他百强或优质房企倾斜，目前中小开发商基本都无法在银行取得融资，其中四五线城市的项目也很难在银行取得开发贷（即便开发主体是百强房企）。除此之外，以四五线城市项目作为底层资产发行的信托、私募等融资产品在销售方面也遇到了很大的难度。以信托产品为例，大多数银行看到底层项目是在四五线城市的，基本都会将信托产品代销拒之门外，由此可见再优质的房企操作四五线城市的项目都得面对融资层面的困境，由此亦倒逼房企在四五线城市的拿地变得更加谨慎。

四、银行、信托、私募机构对三线城市的态度

先看看银行的房地产贷款额度的情况，目前国有大行以及一些股份行、城商行的开发贷额度都还比较充足，只是对客户准入要求偏于严格，相比上半年一直出现的房地产额度偏紧张的状态，目前的情况让人稍感意外。当然，目前市面上更多的股份行、城商行等银行则面临开发贷已没有额度或额度很少的问题，仅是外资银行的额度相对充足一些。具体到开发贷业务操作层面，因大部分银行都设置了客户准入的白名单，因此当前银行的授信对象原则上都是挑选资质较好的客户（比如参考房企在克尔瑞的排名），对底层项目方面也更看重区位、地段，而对于交易对手及项目均较理想的，银行也可能内部腾挪额度，但总体放款周期相对偏长，只是在能落实地产额度的情况下放款速度会稍微快些。

与开发贷额度偏紧的情况相反，银行拆迁贷、更新贷的额度却非常充足。因城市更新项目的规划、报批、拆迁、周期等具有很多不确定性，可满足银行拆迁贷准入要求的项目非常有限，这也是很多银行拆迁贷额度虽然很多，但可投项目却没几个的根本原因。除此之外，很多银行都对城市更新项目的交易对手放松了准入要求，比如一些国有大行没有要求更新项目的拆迁贷交易对手实行白名单制准入，这也算是与开发贷最大的不同。总的来说，银行贷款趋严，对交易对手、项目区位比较挑剔，目前的授信仍旧整体地往强主体开发商及一二线城市的项目倾斜。

房地产信托目前的情况比较尴尬，银保监会对房地产信托规模的压缩结果仍旧不太满意，这段时间几个地方银保监局对辖区信托机构给了房地产规模继续从严压缩的指导意见，权益类产品以及一些区域的投资类信托产品都被纳入到了融资类的额度管控范围内，房地产信托整体上还是处于继续收紧的状态。

另外从行业整体数据来看，2020年披露了相关数据的60家信托公司投入房地产领域的信托资产规模约为2.3万亿元，相较2019年的2.63万亿元同比减少约3269.53亿元，降幅约为12.45%。2020年近八成信托公司房地产业务规模出现了收缩，从监管趋势来看，要完成一万亿的规模压缩任务对今年的信托公司来说仍有较大压力。

值得注意的是，因融资类信托规模的大幅压降，大部分信托公司都在大力拓展地产股权投资业务，比如目前大多数房地产集合信托都是通过股权投资和权益投资的方式运用于房地产领域，信托公司也在不断提升自身参与地产业务的深度，强化自身相关的管理能力。我们目前与银行私行、信托合作的“信托+基金/有限合伙”的股权及优先股业务也是非常典型的例子，但因一二线城市拿地后的前融业务成本竞争太过激烈，因此我们目前比较偏向于操作强主体开发商在三线城市项目的前融业务，主要原因就是楼市调控给三线城市带来的资金轮动效应以及这类区域的前融业务更能满足我们对收益的要求（一般能达到年化12%左右）。

地产私募机构目前的分化比较明显，一类是自身募集能力强或依托银行、信托的募集资源还在继续拓展业务的机构，另一类是仅在维持存量业务或基本萎缩的机构。总的来说，因私募监管趋严的原因，目前正常在备案操作的地产基金少之又少，大部分机构都在谋求转型或通过其他产品或模式取得营收，在此不再赘述。