房企退地的背后

核心观点：

房企退地事件的出现反映了行业资金承压的客观事实，若非如此，也不至于甘愿损失掉5000万保证金，但是若要说企业退地了，企业就是不行了，市场要转向了，那倒也还不至于。而且房企退地事件短期内不可能成为集体性事件，市场也不会因此出现转折。

“打算去央企了，看这个趋势，以后房地产行业能活着的只有央企了”。一个朋友发来这样一句话，从他的话语中，我能感受到他的焦虑和无奈，我也能够理解他的感觉，但没有预想到是竟然悲凉至此。

焦虑可能是当下行业的关键词，无论是房企还是上下游，亦或是相关行业及从业人员，焦虑的情绪仿佛是头顶弥漫的乌云，久久不散。

宅地供给“两集中”实施，大家更是深陷焦虑之中，拿地前，房企在拿不拿地，能不能拿到地，哪里拿地，哪里来钱去拿地？拿地后，房企又进入到新的焦虑之中，拿的地或不能有效盈利，或无力承担后续开发运营的高额投入，或不能做好项目开发管理，如巨石压顶。无论是字面交流，还是面对面的交谈，能够深刻的感受到房企的焦虑已经深入骨髓，无所适从，“不知道哪一天就不在这个行业了”。

7月21日，有房企开始退回首次集中供地中获得的土地，这在行业内又再度引发了热议，大致方向有两个：城市房地产市场要转向了；中小房企前途堪忧，总体情绪偏悲观。对此，我们认为，还是需要更加客观、理性看待：

• （1）退地的行为是否常见？为何当前热议更多？

• （2）企业为什么会选择退地？原因在自身还是在外界？

• （3）退地是否代表了企业的前途命运？

• （4）个别房企的退地行为会不会成为趋势？

• （5）退地是否意味着市场的转折？

退地事件的出现反映了行业资金承压的客观事实，若非如此，也不至于甘愿损失掉5000万保证金，但是若要说企业退地了，企业就是不行了，市场要转向了，那倒也还不至于。

正文：

1、杭州房企退地并非先例

7月21日，宋都股份发布公告，将5月5日在杭州首次集中供地取得的杭政储出【2021】8号地块退还政府，公告一出，行业内讨论的热火朝天，毫无意外，清一色的偏向都是悲观论调。

在宋都之前，同样发布公告退地的还有瑞安房地产，7月9日，瑞安房地产发布公告，将2007年在佛山拿到的岭南天地中的7号、8号地块退还给佛山政府，同时获得26.53亿元的现金赔偿。

回看历史，退地事件时有发生，无论是宋都的退地，还是瑞安房地产的退地，都不是首例。雅戈尔于2010年获得杭州两宗土地，楼面价均在1.8万元/平米，创下当时板块楼面价新高，后因政策严厉调控，企业面临开工难和盈利薄双重压力，只得将土地退还给政府以降低损失。

退地事件时常出现，也并不是到了今天才出现，可能只是在当时的大环境下，行业对此并无太多关注，也更多的认为这种个例的出现并不会造成比较深刻的影响。

2、为什么当前退地的关注度更高

其实对于房企退地，我们也需要客观理性的去看待，房企退地在过往也并非没有先例，而且也非一例，当时未并在市场中掀起水花，如今相同事件再发，时移世易，当前的环境下，仿佛其意义更大，预示性更强。

这轮调控之前，政策虽也有过收紧，但相较于当前，政策可以称之为是宽松的:（1）政策还是集中于消费者一端，像限购、限贷，重心在于限制需求，供给端的政策限制有限；（2）没有全方位封堵企业的资金来源通道，一端受限，另一端仍有调整的可能，失之桑榆，收之东隅；（3）政策的调控有一定的周期，短周期之后，政策便收回，退出，而且还出现过救市操作。所以，即使以前年份，企业有过相同的动作，行业的预期也不会表现的如此悲凉，因为影响全局的政策会在适当的时候给企业留空间。

2016年开始房地产行业的新一轮调控至今，调控的步伐从未停滞，即使新冠疫情对国民经济、房地产行业的发展造成了干扰，“房住不炒”的底线都没有出现任何降低，房地产行业调控只会紧不会松的信号传递的明明白白，清清楚楚。

2020年开始，政策的调控不再局限于限购、限贷、限价、限售等行政性政策和相应的市场监管举措，2020年8月针对房企的“三道红线”出台，以净负债率，剔除预收款的资产负债率、现金短债比三个财务指标划分企业档位，不同档位的企业，其有息负债的增长上限会有显著差异，毫无疑问，企业的财务指标更优，其所受约束也越小，首批试点执行这一政策的企业有12家，指导企业有序推进降杠杆、稳杠杆的工作，确保企业对于财务杠杆的使用空间压缩到最低水平，最终管控住风险。2021年7月8号，有政策出台将商票同步纳入监管，这其实也是堵了房企可利用的另一间接融资渠道。

2020年12月针对金融机构的两道红线横空出世，直接从源头上控制投向房地产行业的资源总量，让企业没有足够的资源可用于加杠杆，同时，也同步影响到房企的回款，企业在资金端的压力可想而知。

除此之下，企业非标融资，表外融资受到严格封堵，从中国人民银行每月公布的社融数据来看，信托贷款、委托贷款，甚至于银行承兑汇票都保持着加速下滑态势，从眼下到未来，表外融资、非标融资的口子只会更加严格的堵住，绝不会留有任何可以调整的可能。这对一些对此类型融资方式高度依赖的企业无疑是最大的打击之一，一下卡住脖子，没有任何准备。

2021年一季度，宅地供给“两集中”政策开始实行，与“三道红线”逻辑一致，首批选取了22座城市试点，土地集中公告，集中出让，一年出让次数不多于3次，虽然集中供地仅仅改变了土地出让的时间点，但是短期的集中的土地供出，就要求企业短期内筹集大量资金去做好土地竞拍的准备，这不仅仅考验企业的资金实力，更考验企业的资金调度能力、安排能力。

也正是由于各类型、各环节的融资限制，多数企业的资金链压力可想而知。加之，行业内不断有企业爆出风险，从三盛宏业、福晟集团、泰禾集团到华夏幸福、蓝光发展，“大而不倒”已经不再适用，出问题的企业不再仅仅是小型的企业，规模型企业也逐渐释放出风险信号，这更加重了行业的担忧，不知道哪家企业会突然倒下，所以对于企业的动作都会做更多的联想与解读，把地退了是不是也就意味着资金链已经承受不住了？

3、为什么要退地？

至于企业为什么拿了地，甘愿损失保证金也要将土地退回，其实原因有很多，对此我们做了如下总结：

3.1非理性拿地，高价拿地，盈利无法兑现

随着行业的成熟，市场的竞争也是与日俱增，而且资源是有限的，如果不能拿到手，那就真的可能真的“不在牌面上了”，所以为了能够继续存在，房企必然会更加勇敢的去拿地，即使需要付出较大的代价也在所不惜，这就会不断创造出高价地，拿到地后，再复盘测算，利润根本无法达标，甚至会出现亏损，既然如此，何必再苦苦挣扎，早日退地，损失也能降低。

当然，拿到高价地可能也会有不理性的因素存在，为了拿地而拿地，当真正拿到地之后才更发觉行为决定过于冲动了，既无法盈利，也不能对品牌影响力打造有正向作用，那也没必要再留着土地，退了干净。

首批集中供地的结果已经出来，各地块的盈利情况也清楚明确了。从数据上看，各城市成交的土地，总体盈利情况并不理想，地货比超70%、80%甚至超100%的地块也不时出现，若加上工程成本支出、利息支出、配建、自持、产业配套等要求，项目可能会陷入严重亏损状态，都是发展诉求驱使叠加资源稀缺的必然结果。对于拿到高价土地的企业而言，未来的考验不会缺席。

3.2资金不足，后续资金无法负担开发

获取土地时，企业可能都会有一定的预期存在，或能帮助企业实现盈利，或打响品牌，或巩固既有区域的布局深度，或成功进驻到新的城市中，实现布局突破，因此会更愿意去获取土地，但在获取土地之后，在融资端遭遇阻碍，后续资金已经无法再支撑项目的开发、建设，而且这种资金的窘境可能短期内也无法得到有效解决，再留着土地只会不断付出时间成本和资金成本，对企业来说并没有什么利好可言，所以这个时候也可能选择退地以减轻负担。

3.3产业、配建、自持等附加条件过多，操作吃力

关注土地市场变动的话，你可以发现，很多地块在出让时，会附加一些其他条件，如配建，如产业引进，如自持等等，这种做法一方面反映了政府诉求的变化，不再仅仅在意一次性的土地融资收入，更关注于长期的可持续性的收入，更重长效；另一方面，政府对于企业的期待不再仅仅是做好房地产开发，更需要企业去做好运营管理，提升城市的治理水平和质量，帮助政府一起推动城市的产业结构升级，做好社会保障，服务于民生目标。

一系列的附加条件给企业带来新的挑战：第一、资金端的压力，无论是自持，还是配建都需要企业有足够的资金支撑，否则如自持类项目，其见效慢，回报周期长，没有足够的资金以备用，企业的项目开发运营可能会存在阻碍；第二、如果有一定的产业基础，那么企业在资源获取时会有一定的先发优势。若并无成体系的产业储备，培育产业需要时间周期，短期内见效缓慢，所以需要以资本引产业或以足够的优惠给予，这也会增加企业的项目操作难度；第三、房地产企业做开发可以说是信手拈来，但在资产的运营管理上，可能经验是缺乏的，所以自持的业态未必企业能够应付的来。基于这些挑战，企业也可以选择退地以避免陷入更深的窘境。

3.4项目产权不清，纠纷较多，项目推进难度大

为了避开市场的直接竞争，房企会转向其他方式，比较常见的就是收并购、城市更新，相较于公开市场的土地获取方式，收并购可能会遇到信息不对称的问题，即使前期做过尽调，也不能完全保证信息的完全透明，所以收并购来的项目可能会存在产权不清，纠纷较多等各种问题，房企处理起来的难度就比较大，因此可能会选择直接退地或出让股权方式的来减低企业自身的压力。万科地产收购的广信资产包也存在类似问题，所以也通过引入投资者的方式为自身减负。

城市更新项目就更不用多言，城市更新项目多产权复杂，如旧村庄，企业在操作起来难度更大，谈判上可能会遇到很大障碍，项目进展可能遥遥无期，进展缓慢，在这种情况下，企业也可能会做出退地的决策，以避免长久的自我消耗。

3.5合作地块，相关方利益未达成一致

合作拿地是企业缓解资金压力最常用的方法，多方互相贡献自己的优势合作开发项目可能会出现共赢的局面，合作群体范围更多，小企业与小企业、大企业与小企业、大企业与大企业之间都普遍存在合作关系，合作的前提是各有优势，但是否能够真正合作成功，还需要看各方的利益是否能够达成一致，若有一方利益无法达到预期，那么合作可能都无法成功。

举例来说，两家企业A、B,A、B都是全国化的企业，A的品牌影响力很强，但是在C城市的布局较弱，B企业产品力强大，且在C城市有深厚的沉淀，所以A房企想要借助B房企的力量在C城市深入布局，所以两家企业共同合作拿地，但在后续再谈时，两家企业都想要操盘权，而B企业又想要项目贴自己的牌子，这样在A企业来看，自己只是充当了一个劳动力，没有达到预想的目标，但若是不贴自家的牌子，那么B企业会认为为他人做了嫁衣，自然也是不愿意的，所以合作就有谈崩的可能，也有可能会选择退地。

3.6回笼资金，调整布局

融资难，资金压力大已经成为大家的共识，靠他人成事，不如靠自己也成为行业的共同认知。对于企业而言，退出项目或转让项目股权是回笼资金的最快方式之一，而且能规避市场不确定因素的冲击。

有些企业可能原先想要进入某个区域或某个城市，但真正获得土地之后，却忽然发现这一动作对企业整体的发展和布局走势并不相符，这一布局并不能对企业的向上带来什么帮助，早退出可能需要付出的精力和资源也会及时停止，还能够将更多的资金用于其他更优的业务或投资安排上，让资金的效用最大化。

除了以上原因外，政府无法按时交地、政府的政策持续性不足，规划更改，项目操作难度增加等都可能会引起企业的退地行为。所以我们在分析企业的动作时，首先就需要找出企业做出这一行为的原因，这样才有可能更加全面，而非以偏概全，或以个体行为推整体趋势。

4、企业退地是否会成为趋势？

由于行业环境的变化，我们可能更关注于企业个体行为的变化，像我们看到融创拿地时，会猜想是不是企业又看到了市场变化的迹象？看到物业公司上市时，我们会猜测物业上市是不是会成为潮流？

集中供地中，第一家房企退地出现，我们也会想，这种退地行为是不是个开端，以后的退地行为会不会越来越普遍，最后成为趋势？

就宋都的退地而言，不代表企业的资金链一定已经无法支撑了，但是资金端的压力大概率是存在的，倘若企业的资金充裕，即使有较高的自持比例，企业也能够途径去做好项目的开发建设，何况还是位于大本营杭州的地块，非无路可退，可能也不会做出退地行为。资金压力大的企业不在少数，但是集体性退地行为未必会出现。不同的城市、不同的企业，不同的政府情况都不相同，企业在某些城市获得的土地可能利润微薄，但为了发展，为了流量也需要继续做会更好开发运营，若都去退地了，那行业还有什么看头，大家都主动退出行业好了。

既然出现退地行为，背后一定会有其深刻的思考存在，企业出于自身发展和战略的考虑将土地退回，必定是企业面临的问题已经无力解决，但凡这一问题能够有途径解决，也不太可能会走到甘愿放弃保证金也要退地的地步。集体性退地虽不会成为趋势，但不排除个别城市会有较多的退地情况出现，企业退地行为也很大程度上反映了企业资金链确实承受了较大压力。

5、空有规模，而无力量，风险可能随时会爆发

市场的情况可能会因为个别事件的发生而出现转折，前提是个别事件的发生会不断蔓延到更大范围，其他群体会保持跟随，当单一个例演变成群体行动时，那么市场可能会出现明显的转折。

我们上文也提到，就前杭州房企的退地行为来看，有其特殊原因，短期内也不太可能会出现大面积的退地行为，个别房企的退地也不会对市场的走向造成根本性影响。但是这一事件的出现确实给予人们警醒，房企的资金链已经承受了较大的压力，这与核心城市相对火热的土地市场行情看似矛盾，实质上也反映出房企资金端的压力问题逐步凸显出来，因为资金短缺，企业前期的土地获取并不那么积极，也正因此，希望补充土地储备，并且实现资金回流来缓解企业的资金压力，不去拿地只能是坐吃山空。问题可能不会当即爆发，一段时间之后，当获得的高价土地慢慢进入市场，最后再反映到财务报表上，那么暴露出问题的企业也会越来越多。

影响的范围可能不仅仅会在房企本身，上下游，消费者都或将受到波及，对整个社会的稳定都将造成不利的影响，这与政策出台的初衷可能是相违背的。政府、房企、金融机构、房地产上下游、消费者构成命运共同体，任何一方的利益没有得到有效保障对于整个国家，整个社会都会有负面影响，而这些利益相关方之间又由房企这一主体连通，而当前对于房地产行业的政策约束，最重要的就是管控住房企的杠杆，不让风险有大范围爆发的可能，因为房地产行业确实关联了较多的金融资源，倘若房地产出问题，风险将会被触发，影响不容小觑。所以政策不断收紧，不断加力，欲将任何有可能使金融资源流入的口子都堵上，让有风险的企业，风险最快爆发出来，不等到最后所有企业一起爆发，让适应于新环境的企业最快适应，并拉长整个行业发展的周期。

未来，仍将不断有房企暴露出风险，范围也不再仅仅局限在小的房企，空有规模，而无力量的企业可能也会越发感觉到不可承受之重。从企业的角度出发，企业需要做出更多的准备：

• （1）做好投资测算，对于投资拿地保持高度谨慎，不能为了拿地而拿地；

• （2）投资拿地时做好全局安排，如果全局安排下来仍有发展空间，确保单一项目的问题不动摇根本。

如果房企不能规范好自己的行为，为了拿地而拿地，把自己推入更加严峻的形势中，那么企业现金流只能会越来越紧张，最后可能会走向困局中。企业还是得综合考虑自身的实际情况，如果企业土地储备已经不多，自己已经无力负担高价地块，尽快去找寻合作伙伴；若有效的土地储备仍能够支撑一段时间，也可以尽快去找到合作伙伴，一起去拿地，一起去做好经营管理。请记住，有一技之长，并且无可替代，才能与其他企业站在同一水平上谈合作，否则只能是被动式的求助。

从中央或者政府的角度来说，其本质的诉求绝不是将所有企业逼上绝路，而是通过各种政策的相互配合，牵引着企业向稳健长远的方向发展，手段可能是强硬的，成效也是显著的，但过程中也或多或少会出现一些计划之外的情况，如房企退地行为。房地产行业过去的发展历程中，确实享受了政策的友好红利，既实现了高增长，又获得了高利润，现在的政策调控也在有意识的抽取房企的利润，从大的层面上看，让更多的资源服务于实体经济，保证房地产、金融、实体经济的均衡发展是更大的目标诉求，任何行业的发展都该服务于这一大的目标，既要实现既定的目标，那么政策既要有定力，有强度，也更需要有尺度，过犹不及。

• （1）政策要保持持续性，先期政策给房企留有空间，但若随时更改不予企业留空间的操作不利于整个市场的稳定；

• （2）政府土地出让时，要做好房企利润的平衡，不给高利润，也不宜不给利润，若房企利润微薄或亏损，则最终可能会影响消费者利益，严重者不利于社会稳定；

• （3）考虑到房企个体的差异性，不一杆子打死。

任何联盟的达成和持续都是基于互惠互利的基础，任何一方的利益得不到保障，相互合作的基础都会土崩瓦解，最后的结果对各方而言都未必是好的。政策强硬对于市场秩序的维护或不可缺少，但是若超过一定的界限，引致市场无法消化的后果，那将违背政策初衷。作为房企个体，在遵循规则的同时，需要能够把握住主动权，能活着比什么都重要，想方设法先活着，然后再去活得好。